Blog·Publicado el 16 de agosto de 2026

Subsidio a la tasa hipotecaria 2026: guía para el comprador de vivienda nueva

Y qué mirar de verdad si estás comparando con una vivienda usada.

En agosto de 2026 el Congreso despachó, en una semana, la ley que amplía el subsidio a la tasa de interés hipotecaria y la garantía estatal Fogaes. La cobertura de prensa se concentró en dos cifras: pie de 10% y tasa de 3%. Ambas son correctas, pero incompletas.

Esta guía explica qué dice realmente la normativa, quién puede acceder, qué detalles hacen perder el beneficio y cómo comparar de forma honesta una vivienda nueva contra una usada. La información proviene de fuentes oficiales verificables, que quedan listadas al final.

Lo primero: esto aplica solo a viviendas nuevas

Es el punto más importante y el que casi nadie menciona.

El programa cubre exclusivamente la primera venta de una vivienda nueva. El documento oficial del Fondo de Garantías Especiales lo dice con todas sus letras en sus exclusiones: no aplica a operaciones que no correspondan a la primera venta del inmueble ni a propiedades usadas. Tampoco aplica a créditos novados.

Si estás mirando un departamento usado en Ñuñoa, Providencia o Las Condes, ese inmueble no accede a este subsidio, ni a la garantía estatal, ni a la exención transitoria de IVA. Eso no significa que la vivienda usada sea peor negocio, pero sí que la comparación debe hacerse con los números correctos. Volvemos sobre esto más abajo.

Qué cambió con la nueva ley

Según el Ministerio de Hacienda, la ampliación aprobada en agosto de 2026 hace tres cosas:

• Suma 30 mil cupos, llevando el total de 50 mil a 80 mil.
• Eleva el valor máximo de la vivienda de 4.000 a 6.000 UF.
• Extiende el plazo para solicitar el financiamiento hasta el 31 de mayo de 2028.

El salto de 4.000 a 6.000 UF es el cambio de fondo. Con la UF en torno a los 40.850 pesos en agosto de 2026, el tope pasa de unos 163 millones a unos 245 millones de pesos. Según el Informe Nacional Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, ese nuevo límite abarca el 88,1% del stock de viviendas nuevas disponible al primer trimestre de 2026.

Cómo funciona el beneficio, en simple

Son dos herramientas que operan juntas y se asignan de forma automática cuando el crédito califica. No hay que postular por separado.

La primera es el subsidio a la tasa. La ley 21.748 lo fija en hasta 60 puntos base, es decir 0,6%. Ese descuento debe traspasarse íntegro al cliente.

La segunda es la garantía estatal Fogaes, que cubre hasta el 50% del saldo insoluto del crédito. Al reducir el riesgo del banco, permite financiar hasta el 90% del valor de la propiedad. De ahí viene la idea del pie de 10%.

La combinación de ambas es lo que el gobierno estima que llevará la tasa desde aproximadamente 4% a 3%. Conviene entender que ese punto completo es una estimación de mercado, no una garantía legal: solo 0,6 puntos están asegurados por ley.

Dos plazos que no coinciden y conviene tener claros: el subsidio a la tasa dura toda la vida del crédito, con un máximo de 30 años, mientras que la garantía estatal dura la mitad del plazo del crédito, con un mínimo de cinco y un máximo de quince años.

Requisitos para acceder

Del reglamento oficial (Decreto 180 exento del Ministerio de Hacienda, publicado en el Diario Oficial el 9 de junio de 2025) y del documento del programa Fogaes se desprenden estos requisitos copulativos:

• Ser persona natural.
• Que el crédito sea para la primera venta de la vivienda.
• Que el valor no supere el tope vigente.
• Que la promesa de compraventa no sea anterior al 31 de diciembre de 2024.
• Que el financiamiento no supere el 90% del valor de la vivienda.
• No tener inscripción vigente en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos, para créditos iguales o superiores a 50 UF.
• Cumplir con la evaluación crediticia propia de cada institución financiera.

Un punto que genera confusión: el reglamento no exige, en la vía general, que el comprador no tenga otras propiedades. El requisito de que se trate de la primera vivienda del solicitante aparece únicamente en el artículo 4, referido a los 6.000 cupos especiales reservados para viviendas de hasta 3.000 UF de beneficiarios de los subsidios DS1 y DS19. Aun así, conviene confirmar la situación particular con el banco antes de firmar, porque el reglamento deberá actualizarse para incorporar los nuevos parámetros.

Cinco detalles de letra chica que pueden costarte el beneficio

Estos puntos están en el reglamento y rara vez se explican en la sala de ventas.

1. La tasa debe ser fija. El reglamento excluye expresamente las tasas variables.
2. La portabilidad y el refinanciamiento terminan el beneficio respecto del nuevo crédito. Si dentro de unos años cambias tu hipoteca a otro banco buscando mejor tasa, pierdes el subsidio de forma definitiva. La repactación o renegociación con el mismo banco, en cambio, lo conserva.
3. Las condiciones del subsidio y de la garantía deben quedar incorporadas expresamente en la escritura de compraventa. Si esas cláusulas no aparecen, el crédito queda fuera de la cobertura del programa. Revisa el borrador de escritura antes de firmar.
4. El estacionamiento y la bodega pueden incluirse dentro del valor de la vivienda siempre que el total no supere el tope. Si se compran por separado, quedan fuera del subsidio y de la garantía. Esto puede decidir si una unidad califica o no.
5. Existe un techo de tasa. Hacienda fija mensualmente una Tasa de Interés de Referencia y, si la tasa sin subsidio que ofrece el banco la supera, el subsidio no se puede aplicar. Las tasas de referencia transitorias iniciales fueron 4,47% para bancos, 4,76% para cooperativas y 5,38% para mutuarias.

Además, el valor de la vivienda se calcula como el menor valor entre la tasación del banco y el precio de compraventa. Y tanto el vendedor como el comprador y la institución financiera deben firmar declaraciones juradas: entre otras cosas, el vendedor declara que no aplicó aumentos de precio derivados de la expectativa del subsidio, y el banco declara que traspasa el beneficio íntegro al cliente.

El IVA es otra ley, y funciona distinto

La exención de IVA a las viviendas nuevas no forma parte de esta ley. Está contenida en la Ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social.

Tres cosas que conviene saber:

• Es opcional para el vendedor. El comprador no tiene un derecho automático a comprar sin IVA; depende de que la inmobiliaria decida acogerse en esa operación.
• Rige por 12 meses y aplica a la primera venta de viviendas nuevas que cumplan los requisitos de recepción establecidos.
• El efecto en el precio está en discusión. Durante la tramitación, Hacienda estimó una reducción de entre 6% y 7%; el comunicado oficial posterior habló de cerca de 10%; y análisis independientes situaron el rango entre 1% y 7%. No es una rebaja de 19%.

Al momento de escribir esta guía, el Tribunal Constitucional ya resolvió los requerimientos presentados contra otros artículos de esa ley y la publicación en el Diario Oficial estaba prevista para los días siguientes. Ninguna de las impugnaciones apuntaba al artículo del IVA a la vivienda.

Nueva versus usada: cómo comparar sin engañarse

Aquí está la decisión de fondo, y merece números honestos en ambas direcciones.

La vivienda nueva llega con tres ventajas concretas: aproximadamente un punto menos de tasa, financiamiento de hasta 90% y la posibilidad de que la inmobiliaria aplique la exención de IVA. Un ejemplo del propio Ministerio de Hacienda ayuda a dimensionarlo: para una vivienda de 5.000 UF financiada a 25 años con crédito equivalente al 90% del valor, el dividendo mensual bajaría desde unos 950 mil pesos a unos 850 mil con el Fogaes ampliado, y a cerca de 770 mil al combinarse con la exención de IVA. El ingreso familiar requerido pasaría de 3,8 millones a cerca de 3,1 millones de pesos.

La vivienda usada tiene una ventaja distinta: el precio de entrada. Un estudio de Clapes UC midió que los departamentos usados cuestan 17,6% menos por metro cuadrado que los nuevos. En ese mismo análisis se observa que los proyectos nuevos suelen ser más pequeños, con una reducción cercana al 10% en la superficie de las viviendas nuevas en los últimos diez años, mientras que el usado tiende a tener mejor localización porque a los proyectos nuevos les cuesta más encontrar buenas ubicaciones.

También cambió la oferta disponible. Al cierre de junio de 2026, el stock de viviendas nuevas en la Región Metropolitana se incrementó 17,1% mientras el de usadas se contrajo 5,7%. La oferta nueva representa alrededor de un 23% del inventario total, de modo que la vivienda usada sigue siendo mayoritaria en el mercado.

Cómo traducir esto a una decisión concreta:

• Compara dividendo total, no precio de lista. El diferencial de tasa y el mayor financiamiento pueden compensar un precio más alto, o no. Depende del caso.
• Compara metros útiles y ubicación, no solo el valor por metro cuadrado. Un departamento usado más grande y mejor ubicado puede rendir más a largo plazo.
• Considera los gastos que no aparecen en el precio: gastos comunes del edificio, estado de las instalaciones, necesidad de remodelación y antigüedad de la estructura.
• Si tu objetivo es renta, evalúa el arriendo de mercado real del sector, no la proyección del folleto.
• Recuerda que los cupos son limitados y se asignan por orden. En la primera licitación de garantías se ofrecieron 10 millones de UF y llegaron solicitudes por más del triple.

Preguntas que conviene hacer antes de firmar

• Esta unidad corresponde a primera venta y el vendedor tiene giro de venta de inmuebles.
• El valor total, incluyendo estacionamiento y bodega si van en la misma escritura, queda bajo el tope.
• La promesa se firma después del 31 de diciembre de 2024.
• La inmobiliaria se acogerá a la exención de IVA en esta operación, y en qué queda reflejado.
• El banco confirma por escrito la tasa sin subsidio y la tasa subsidiada.
• La escritura incluirá las cláusulas del subsidio y de la garantía Fogaes.
• Qué pasa con el beneficio si más adelante quiero portar el crédito.

Un punto sobre el pie de 5%

Durante la tramitación, el ministro de Vivienda y Urbanismo, Iván Poduje, llamó a los bancos a evaluar la posibilidad de reducir el pie al 5% del valor de la propiedad. Es una propuesta dirigida a la banca, no una norma vigente. A la fecha de esta guía no existe una respuesta pública del sector financiero. Quien esté planificando una compra debe trabajar con el 10% actual.

Fuentes

• Ministerio de Hacienda, «Hacienda y Minvu presentan proyecto para ampliar el subsidio hipotecario y garantías estatales»: hacienda.cl
• Fondo de Garantías Especiales, requisitos del Programa Apoyo a la Vivienda Nueva: fogaes.cl/sitio/requisitos
• Documento oficial del programa Fogaes Apoyo a la Vivienda Nueva: FOGAES-PROGRAMA-APOYO-A-LA-VIVIENDA-NUEVA.pdf
• Decreto 180 exento del Ministerio de Hacienda, Diario Oficial, 9 de junio de 2025: diariooficial.interior.gob.cl
• Ministerio de Vivienda y Urbanismo, subsidio al crédito hipotecario: minvu.gob.cl
• Tramitación de la ampliación en el Congreso: biobiochile.cl
• Clapes UC, comparación de precios entre departamentos nuevos y usados: clapesuc.cl
• Evolución del stock de viviendas nuevas y usadas: elmostrador.cl
• Alcance de la exención de IVA a viviendas nuevas: malaespinacheck.cl

Esta guía tiene carácter informativo y se basa en la normativa vigente y en la información pública disponible a la fecha de su publicación, el 16 de agosto de 2026. No constituye asesoría financiera ni tributaria. Las condiciones definitivas de cada crédito dependen de la evaluación de la institución financiera, del valor de la UF al momento de la escritura y de los reglamentos que se dicten para implementar la nueva ley. Antes de tomar una decisión de compra, verifica las condiciones directamente con tu banco y revisa el borrador de escritura.